안녕하세요~ 여러분! 오늘은 상가 임대차에 관한 법률인 ‘상가임대차보호법’에 대해 소개하려고 합니다.
상가임대차보호법은 상가 건물을 임차하는 입주자들의 권익을 보호하기 위해 존재하는 법률입니다.
상업용 부동산인 상가와 사무실은 상가임대차보호법을 적용받습니다.
상가임대차보호법 중에서 가장 중요한 10년 계약갱신요구권과 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다.
목차
상가 임대차에 계약에 있어서 건물주와 임차인간의 계약기간 관련하여 많은 사회적 문제가 발생하고 있는 가운데 사회적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 적용하여 국민 경제생활의 안정을 보장하고 있습니다.
일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다.
오늘은 위 특례사항 중에서 첫번째 임대차기간의 보장에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
상임법 적용 보증금액(환산 보증금) 계산법
우선 상가건물 임대차 보호법에 적용을 받을 수 있는 임대차 보증금액 범위가 있습니다.
보증금액 적용범위에 대해 알아보겠습니다.
– 보증금액(환산 보증금) 계산방법
보증금 + (월세 x 100) = 환산 보증금
<환산 보증금 계산 시 월세에는 부가가치세나 관리비, 권리금등은 포함되지 않습니다.>
ex) 보증금이 5천만원, 월차임이 100만원일 경우 : 월차임 (100만원 x 100) = 1억원에 보증금 5천만원을 더해서 총 보증금액은 1억 5천만원이다.
본인이 계약한 지역별로 보증금액(환산보증금) 한도를 확인해 보시기 바랍니다.
ex) 서울에서 보증금 3억에 월차임 590만원일 경우 : 월차임(590만원 x 100) = 5억 9천만원 + 보증금 3억 >> 총 8억 9천만원
위 예시에서와 같이 서울특별시 보증금액 한도 9억원을 초과하지 않았으므로 상임법에 적용을 받을 수 있습니다.
다만, 위 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차라도 상가건물 임대차보호법 중 일부 규정은 적용됩니다.
일단 상가건물 임대차 보호법의 계약 갱신 요구권 먼저 알아보겠습니다.
계약갱신요구권
전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차임이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.( 상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항/제2항)
정당한 사유
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대차 기간 최대 10년
2018년 10월 16일을 기준으로 최초 임대차 계약을 했거나 또는 임대차 계약을 갱신하였을 경우 임차인에게 10년의 계약갱신권이 보장됩니다. 계약 횟수는 상관이 없으면 기간은 최대 10년 보장이 됩니다.
즉, 개정된 상임법이 시행된 2018년 10월 16일을 기준으로 개정법 시행 이전에 상가임대차 계약이 진행되어 개정법 시행 후 계약 만료일 전까지 계약을 갱신한다면 갱신 요구 기간은 10년이 됩니다.
다만, 시행 이전에 계약이 진행된 후 개정법 시행 후 계약 만료 전까지 계약 갱신이 없었다면 갱신 요구 기간은 5년이 됩니다.
ex) 2016년 2월 17일에 5년 계약을 한 경우 : 개정법이 시행된 이후라 하더라도 계약을 갱신한 적이 없어서 5년이 최대입니다.
-5년인 이유는 개정법 시행 이전에는 상임법이 정하는 임대차보호기간이 최대 5년이기 때문입니다.
ex) 2016년 2월 17일에 3년 계약을 한 경우 : 개정법이 시행된 이후에 계약의 갱신을 요구하면 10년이 최대입니다.
-10년인 이유는 개정법 시행이후에 계약을 갱신했기 때문에 개정된 법이 적용되어 최대 10년을 보장받을 수 있습니다.
또한 계약 갱신 요구권은 갱신되는 시점부터 10년이 아니라 최초의 임대차 기간 시점부터 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내애서 행사할 수 있습니다.
묵시적 갱신
제10조(계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
위 조항처럼 묵시적 갱신이라는 것은 임대인과 임차인이 계약 만료일까지 임대차 계약관련하여 아무 말없이 계약만료일이 지날 경우에 이전 계약서의 내용과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 진행된 것으로 간주하는 것입니다. 다만 임대차의 계약기간은 1년으로 정해집니다.
이 경우에는 임차인에게 더 유리한 상황인데요~ 임대인의 경우에는 정당한 사유 없이는 계약을 해지를 할 수 없고, 임차인의 경우에는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있을 뿐 아니라 계약의 연장 또한 최대 10년까지 요구할 수 있습니다.
보통 상가의 경우 자영업을 하시는 분들이 많은데 위처럼 묵시적 갱신으로 계약이 연장될 경우 부득이하게 자영업을 그만 두시는 경우에 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월 후에 해지 효력이 발생됩니다.
하지만 만약 상가 건물의 환산보증금이 법정 기준을 초과했다면 상가임대차보호법 적용을 받지 못하고 민법이 적용된다면 기간이 정해지지 않은 묵시적 갱신으로 보게 됩니다.
고액의 임차인의 경우 묵시적 갱신으로 계약이 연장되고 나서 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월 후에 효력이 발생하여 상가를 비워줘야 합니다. 이 경우 상가 권리금도 제대로 챙기지 못하고 가게를 비워줘야 하고 또한 장사가 잘 되고 있을 경우 심각한 위기에 봉착할 수 있습니다.
그러므로 고액의 임차인의 경우에는 계약 만료 1개월 전까지 임대인과 원활한 협의를 통해 재계약을 진행하시는게 좋습니다.
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주택과는 차이가 있습니다~!